随着房地产政策趋紧和城市化率逐渐抬高ღ✿◈✿，开发商拿地越来越困难ღ✿◈✿，因而开始琢磨政策的漏洞ღ✿◈✿，打政策的擦边球ღ✿◈✿，这里介绍八种

　　原理ღ✿◈✿：因土地资源一都归属公司名下ღ✿◈✿，个人持有情况极少ღ✿◈✿，若通过收购该公司股权ღ✿◈✿，按照《公司法》土地被视为该公司的固定资产ღ✿◈✿，那么就可成功避开招挂拍ღ✿◈✿，在股权购买后只需将公司更名ღ✿◈✿，土地顺理成章过渡到购买方名下ღ✿◈✿，不被定义为土地交易禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿，这样又可避开各种高额税费ღ✿◈✿。

　　局限ღ✿◈✿：首先ღ✿◈✿，最理想的情况是对方只有一块地或一个项目ღ✿◈✿，若对方有几个项目或多种营业范围ღ✿◈✿，而收购方可能只对其中一块地感兴趣ღ✿◈✿，从而不具备交易条件ღ✿◈✿。其次ღ✿◈✿，若对方是国企或国资出股方式ღ✿◈✿，操作起来难度较大ღ✿◈✿。从2004 年开始ღ✿◈✿，国家要求国有资产的产权交易必须到产权交易中心挂牌ღ✿◈✿，而对国有资产的监管也非常严格ღ✿◈✿，国有资产必须进行评估ღ✿◈✿，否则就算作是国有资产流失ღ✿◈✿，双方很难以协商价格完成交易ღ✿◈✿。

　　优势ღ✿◈✿：实用ღ✿◈✿，交易程序简单兴发老虎ptღ✿◈✿。只需直接签一个协议ღ✿◈✿，约定付款方式禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿、规避一些风险等ღ✿◈✿。然后直接到工商局备案即可ღ✿◈✿，七个工作日即可完成ღ✿◈✿。可以避免高额赋税ღ✿◈✿。

　　风险ღ✿◈✿：这种方式的法律风险在于原有公司的债权债务禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿。比如ღ✿◈✿，一旦收购股权ღ✿◈✿，必然承担债权债务ღ✿◈✿，特别是在买家对债务情况不清楚情况下ღ✿◈✿，即使可以通过财务审计了解现有债务ღ✿◈✿，也很难了解诸如贷款担保等或有债务禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：由第一种方式变通而来ღ✿◈✿，即成立一个新的项目公司ღ✿◈✿，把特定的地块装进去ღ✿◈✿。一是共同成立公司ღ✿◈✿，一方以土地作价入股出资ღ✿◈✿，另一方以现金投资入股ღ✿◈✿，这样也不能定义为土地交易ღ✿◈✿；二是对方先成立一个项目公司ღ✿◈✿，另一方再直接购买股权ღ✿◈✿。这样债务问题就非常干净禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿，可以规避债务风险ღ✿◈✿。

　　局限ღ✿◈✿：税费相对较高ღ✿◈✿，包括土地增值税和契税兴发老虎ptღ✿◈✿。首先是土地作价入股过程中产生的土地增值税ღ✿◈✿，按照法律规定ღ✿◈✿：当土地权属发生变化ღ✿◈✿，当土地发生增值ღ✿◈✿，按照增值额ღ✿◈✿，征收30-50%的累进增值税ღ✿◈✿。另外ღ✿◈✿，土地过户过程中产生评估价的3%契税ღ✿◈✿。

　　适用范围ღ✿◈✿：这种方法适用于土地增值空间不大的地块ღ✿◈✿。例如一些原有土地价格较高ღ✿◈✿、加之前期投入较高的项目非常适用ღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：这是一种名义上的联合开发ღ✿◈✿，其目的仍然是避免被定义为土地交易ღ✿◈✿。签订一个协议ღ✿◈✿，采取松散合作的方式ღ✿◈✿，不需要专门成立一个公司来装ღ✿◈✿。实质上的交易价格变相为协议签订中所约定的出资回报率兴发老虎ptღ✿◈✿，而通常卖地方保留部分权益ღ✿◈✿。

　　优势与风险ღ✿◈✿：优点是程序简单ღ✿◈✿、效率高ღ✿◈✿，不需要大张旗鼓的成立一个公司来装土地ღ✿◈✿。风险主要由买地方来承担ღ✿◈✿，因为在开发过程中土地证上始终没有自己的名字ღ✿◈✿，包括报建ღ✿◈✿、销售等都是如此ღ✿◈✿。轻则停工ღ✿◈✿，重则整个项目整体被人拿走ღ✿◈✿，资金投入风险很大ღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：企业之间的兼并或者合并也可成功避免被定性为土地交易ღ✿◈✿，完成之后就可以直接到国土局办理土地更名过户兴发老虎ptღ✿◈✿，因此不产生契税也不产生土地增值税ღ✿◈✿。

　　局限ღ✿◈✿：但这种方式的适用范围是极个别的兴发老虎ptღ✿◈✿，因为必须将整个企业吞并ღ✿◈✿，很多开发商会认为这么做很不实惠ღ✿◈✿，而且涉及大量手续登记ღ✿◈✿。如果目标企业较大ღ✿◈✿，特别是国企ღ✿◈✿，还会面临解决职工安置的问题ღ✿◈✿，对于开发商来说初衷只是拿地开发ღ✿◈✿，因此这种方法的适用范围较窄禁室培欲 雷凯欣ღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：土地暂且保留在原公司名下ღ✿◈✿，也不购买股权ღ✿◈✿，并保留原股东权益ღ✿◈✿，然后通过签订法律条文完成股权托管ღ✿◈✿，再由买地方投入资金进行开发ღ✿◈✿，当项目进行到25%ღ✿◈✿，法律意义上就不再是净地了ღ✿◈✿，性质演变为在建项目ღ✿◈✿，就可直接进行转让ღ✿◈✿，从而绕开土地交易ღ✿◈✿。尽管也承担契税ღ✿◈✿，但成本很低ღ✿◈✿。

　　过程当中还有另一个玄机ღ✿◈✿：因为前期开发是由购买方投入资金ღ✿◈✿，他们就可利用技术操作把成本算得较高ღ✿◈✿，这样一来就使得土地增值税率大幅降低ღ✿◈✿。最后买家直接支付一笔项目转让费给卖家ღ✿◈✿，卖家也只需要承担营业税和所得税ღ✿◈✿，而买方则只需要承担3%的契税ღ✿◈✿。

　　这种方式多为国企采用ღ✿◈✿，这是因为国企投入资产会受到有关部门监管ღ✿◈✿。如果投资过多ღ✿◈✿，例如成立一个项目公司买地ღ✿◈✿，涉及到几亿的资金ღ✿◈✿，就会受到国资部门的监控ღ✿◈✿，而且要到主管部门去审批ღ✿◈✿，程序非常繁琐ღ✿◈✿，甚至会被否决ღ✿◈✿。因此ღ✿◈✿，直接以股权托管的方式ღ✿◈✿，以土地原有公司的名义进行开发ღ✿◈✿，实则自主开发ღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：几年前ღ✿◈✿，因为工业用地的廉价ღ✿◈✿，部分企业刻意收购工业用地ღ✿◈✿，然后再转变为住宅用地ღ✿◈✿，达到超低成本运作的目的ღ✿◈✿。因为在政策规范之前ღ✿◈✿，用地类型的转变只需对照住宅用地的基准价补交其差额的20%作为出让金ღ✿◈✿，只要规划许可即可转化为住宅用地ღ✿◈✿。

　　废止ღ✿◈✿：国土资源局出台了新的政策ღ✿◈✿，凡是工业用地转化为二类住宅用地ღ✿◈✿，必须按照市场评估价ღ✿◈✿，全额缴纳出让金ღ✿◈✿。这是由国土部门确定ღ✿◈✿，而这个价格很可能参照同区域拍卖价ღ✿◈✿，差额很可能上升百倍甚至千倍ღ✿◈✿。以前可能只需要几百万ღ✿◈✿，现在可能是几千万甚至上亿ღ✿◈✿，就此止住了工业用地转为住宅用地的风气ღ✿◈✿。这类方式已属标准钻政策漏洞的范畴ღ✿◈✿，随着政策日趋完善ღ✿◈✿，如今已寿终正寝兴发老虎ptღ✿◈✿。

　　原理ღ✿◈✿：不久前出台的农村集体建设用地流转办法ღ✿◈✿，实际上是在政策允许的情况下为土地紧张提供了一些回旋余地和想象空间兴发老虎ptღ✿◈✿。开发商可利用插花规划的方式获得大量土地ღ✿◈✿，即ღ✿◈✿：一亩城市建设用地可附带十几亩农村集体建设用地ღ✿◈✿，实际上是以农村用地为主ღ✿◈✿，形式往往是长租几十年ღ✿◈✿，由开发商一并开发ღ✿◈✿，销售和使用之间并不存在明显的差异ღ✿◈✿。

　　风险ღ✿◈✿：这种运作方式存在一定的政策风险ღ✿◈✿，但的确不违法ღ✿◈✿，关键在于对开发商资源和专业水准要求很高ღ✿◈✿，因为这样的方式需要的不再是单纯的房地产开发ღ✿◈✿，而是一个复合产业的开发ღ✿◈✿，比如新型农业产业或者旅游产业即是它的载体ღ✿◈✿。此类运作模式进入门槛高ღ✿◈✿，受政策牵连的可能性大ღ✿◈✿。

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